На прошлой неделе президент объявил о продлении программы льготной ипотеки*. До 1 июля 2021 года россияне могут взять ипотечный кредит по ставке 6,5%. Для многих семей это хорошая возможность наконец-то улучшить свои жилищные условия, однако чтобы решиться на долгосрочный кредит в банке, пусть и по льготной ставке, необходимо тщательно оценить своё финансовое положение.

Фото: ГТРК "Псков"

Бежать в банк для этого не нужно. Ипотечный калькулятор можно найти в интернете. Это первый инструмент, который позволит «прицениться». Достаточно указать стоимость недвижимости, сумму первоначального взноса, выбрать срок кредита и подобрать удобный ежемесячный платёж. Чем больше срок кредита, тем меньше денег потребуется отдавать каждый месяц. А если выбрать сценарий быстрого погашения ипотеки, то и ежемесячный платёж будет внушительный.

О чём молчит калькулятор?

Наш эксперт Ирина Грылева доцент кафедры управления и административного права Института права, экономики и управления ПсковГУ советует исходить только из возможностей семейного бюджета. Способна ли семья отдавать эти деньги за жильё, после того, как понесены расходы на обычные текущие траты? Если нет, то, скорее всего, такое бремя будет непосильным.

Помимо этого, важно знать, что ипотечный калькулятор не всегда учитывает сумму страховки ипотеки (это не меньше 1%).

«Это требование закона об ипотеке. Имущество должно страховаться от рисков утраты, гибели, повреждения и так далее. Квартиру нужно обязательно застраховать. Это тоже будут дополнительные платежи, они отсутствуют в ипотечном калькуляторе. То есть их тоже нужно будет добавить к будущим вашим платежам и посмотреть, насколько это посильные расходы», — считает Ирина Грылева.

Кроме того, в некоторых ипотечных калькуляторах есть обнадёживающая графа «Необходимый доход», которая может ввести потребителя в заблуждение, будто бы такого дохода хватит на жизнь и обслуживание кредита. На практике — нет. Необходимый доход высчитан на основе прожиточного минимума (12 130 рублей), да и банк вряд ли одобрит ипотеку на таких рисковых условиях.

Пример ипотечного калькулятора

Правило 25%

Есть у финансовых консультантов удобное правило. Нужно, чтобы первоначальный взнос составлял 25% стоимость квартиры (в живых деньгах, а не кредитных из другого банка), а ежемесячный платёж был не более 25% от ежемесячного дохода. Однако и здесь есть свои тонкости.

Возьмём, к примеру, семью из двух взрослых работающих человек и двух детей. Ежемесячно доход семьи составляет 60 000 рублей. Если такая семья, руководствуясь этим правилом, возьмет ипотеку с ежемесячным платежом в 15 000 рублей (25% от дохода семьи), то на жизнь им останется 45000 рублей. Если вычесть расходы на услуги ЖКХ, то на каждого члена семьи придётся менее 10 тысяч рублей в месяц, а это уже крайне мало. А ведь помимо квартиры понадобятся деньги на ремонт и покупку мебели.

«Получается, что нет даже прожиточного минимума на каждого члена семьи. То есть расчет должен зависеть не только от того, сколько процентов, а от того, сколько составляет сам доход. Чем он меньше, тем меньше должен быть платёж. Оставаться на жизнь должно в случае маленького дохода не 75%, а даже 80 или 90%. То есть для маленького дохода планка ежемесячного платежа должна быть не более 10-15%», — считает эксперт.

Где искать помощь?

Если семья уже получила ипотечный кредит, но с погашением возникли трудности, то эксперты настоятельно советуют не прятать голову в песок. Банк не простит заёмщику долг, а игнорирование требований испортит кредитную историю. Есть несколько инструментов, которые могут помочь, если наступили сложные времена.

Передышка

Например, кредитные каникулы. Этой весной из-за пандемии и связанного с ней «закрытия» экономики банки предоставляли своим клиентам такую услугу — за весь срок ипотеки один раз можно «поставить на паузу» сроком до 6 месяцев ежемесячные платежи. Однако для этого должна быть веская причина: потеря работы, больничный более 2-х месяцев подряд или сильное снижение доходов. Причём всё это нужно подтвердить и доказать документально.

«В это время заёмщик либо резко сокращает платёж, либо вообще не платит в течение полугода по ипотеке. Банк ему эти долги не прощает, разумеется, всё это нужно будет выплатить в будущем, но есть такая вот передышка», — рассказывает эксперт.

Поменять условия

Ещё один вариант — реструктуризация или рефинансирование кредита. Можно увеличить срок действия ипотеки на несколько лет или снизить кредитную ставку. Это поможет снизить ежемесячный платёж. Банк может пойти навстречу и предоставит эти возможности, если вы благонадёжный заёмщик. Вообще, следует помнить, что за клиента с хорошей репутацией банки готовы даже побороться.

«Бывают возможность при рефинансировании даже сократить процентную ставку. Особенно это возможно при переходе из одного банка в другой. Банки иногда стремятся переманить к себе благонадёжных заёмщиков и тем, кто переводит кредиты, взятые в других банках, к ним, они предлагают сниженные ставки», — рассказывает эксперт.

Госпрограмма

Ещё один инструмент в арсенале заёмщика — государственная программа помощи заёмщикам. По ней можно получить даже деньги на погашение ипотеки. Но касается она не всех. На помощь могут претендовать ветераны боевых действий, родители или опекуны несовершеннолетних детей, детей-инвалидов, граждане, у кого на иждивении находится учащиеся очной формы до 24 лет. При этом квартира должна быть единственным жильём, причем есть ограничение по площади и уровню дохода заёмщика. Необходимо будет предоставить в банк подтверждающие документы.

«По этой программе может быть поддержка даже до 30% остатка кредита. То есть человек должен какую-то определённую сумму, скажем 1 млн, ему может быть предоставлена на 300 тысяч поддержка», — рассказывает эксперт.

Минус, который оборачивается плюсом

Не стоит забывать и о праве на имущественный налоговый вычет. Налоговая служба вернёт удержанный с вашего дохода налог, который можно потратить на погашение кредита. При стоимости квартиры 2 млн рублей, можно вернуть 260 тысяч рублей. Для этого нужно получать официальную зарплату и платить налог на доходы 13%.

novostroyka3 result

Сейчас или никогда?

В нынешних условиях, когда снижены кредитные ставки и есть льготная ипотека, соблазн её получить особенно велик. Но на другой чаше весов — растущие из-за спроса цены на жильё и нестабильная обстановка из-за пандемии коронавируса.

Примечательно, что накануне продления программы льготной ипотеки в августе аналитики констатировали не только рекордный интерес к ипотеке, но и всплеск просрочек по кредитам, а некоторые даже предупреждали о признаках пузыря на этом рынке. Банки, в свою очередь, ужесточили требования к заёмщикам — в этих условиях приоритет будут отдавать тем, кто умеет рационально оценивать свои финансовые возможности.

 

Андрей Удалов, Вести-Псков.


* Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2021 года. Заёмщику необходимо быть гражданином РФ, иметь первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья. При этом можно использовать материнский капитал. Квартира должна быть в новостройке, её владелец — юридическим лицом. То есть «вторичка» не подойдёт. Максимальная сумма — 6 млн или 12 млн рублей в зависимости от региона.

 

Поделиться